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胡京:产业升级带动生活方式升级,是更有价值的城市更新
2021-08-10  办伴官方
新闻摘要:https://mp.weixin.qq.com/s/Bu9oCcw3Bgr3u8rYZb4ziw

来源:澎湃新闻

作者:鲁怡

从美国铁锈地带到德国鲁尔区,一座城市的浮沉,是其产业兴衰的投射。自华东建筑设计研究院离职后,胡京曾经任世界500强企业执行副总裁兼总建筑师,2015年创办提供办公一站式解决方案的AgiiPlus Group堂堂加集团。这位东南大学建筑学博士认为,介入办公领域就是介入了城市的本质,“城市的本质是创造价值的地方,有产业才会有生活,有生活才会有消费。”

堂堂加集团创始人  胡京

2018年,堂堂加创办“全办智造”,参与到城市更新领域。在胡京看来,在产业升级的推动下,存量办公正成为城市更新的重要阵地,“城市是产业的平台、工作的平台,物理层面的更新只能叫做城市翻新,甚至城市美容。有价值的城市更新是创造了城市生产生活的更新。”

 

产业升级推动城市更新

“城中村改造是从第一产业(农业)到第二产业、第三产业的更新;以泰特美术馆为代表的伦敦泰晤士河南岸,是由第二产业(工业)向第三产业(文化)的更新。”

胡京认为,城市更新的内核是产业升级,因此,生产方式升级带动生活方式升级,是更有价值更有内涵的城市更新。

鲁尔区是位于德国西部北莱茵-威斯特法伦境内的城市群,煤炭地质储量占德国总储量的3/4,在两次大战时期及战后经济恢复、经济起飞中发挥过重大作用,自1980年代结束工业生产任务后,当地政府致力将工业基地改造为休闲、娱乐、展览、教育等设施场馆,鲁尔博物馆由洗煤车间改建,供应周边钢铁厂的巨型煤气储罐变身奥伯豪森(Oberhausen)的煤气罐(Gasometer)博物馆。

鲁尔博物馆

金丝雀码头在海运时代曾是伦敦的不夜码头,随着航空、陆运的崛起,这个曾经机声鼎沸舳舻相衔的码头随着海运事业衰落而隳颓,1980年代撒切尔夫人执政时期,这个废弃码头被改造为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD,一度云集了英国最高的三栋建筑(金丝雀码头塔、汇丰银行塔、花旗集团中心)。

金丝雀码头

从纽约的高线公园到伦敦的泰晤士河南岸,在第二产业向第三产业的升级中,全球城市奉上了城市更新的众多范本,而在互联网+时代,面对以科技创新为核心的新经济产业,胡京认为,中国和全世界站在了同一个起跑线。

伍尔沃斯大楼

伍尔沃斯大楼建于1913年,克莱斯勒大厦建于1926年,帝国大厦建于1930年……美国第一轮摩天大楼建造高潮发生于1920年代前后,很多知名大楼的楼龄已超过百年,而中国高层写字楼的建造兴起于1990年代,这些“新家业”为什么成为更新的对象甚至主流? 

“科技飞速发展,内涵更迭,软件升级倒逼硬件升级。” 胡京举了一个形象的例子,“过去我们的电视机冰箱可以用十几年甚至几十年,但是智能机时代,手机等电子产品一两年就要换一次。”

基于这一原因,堂堂加集团持续在智慧楼宇系统的研发上加大科技投入。2017年,楼宇科技子公司筝际信息成立,截至目前已拥有22项软件著作权;2018年,智慧楼宇更新及改造团队全办智造成立,为存量办公提供楼宇智能化改造升级方案,涵盖楼宇通行管理、智能停车、人流监测数据分析、能耗管理、无感知考勤、工位预约管理系统智座SWD、智能超级会议室智合SMR等。

伴随品牌扩张,一幢幢焕新而生的智能楼宇高耸在城市上空,没有灵魂的钢筋水泥空间装上最强大脑。在胡京的理想中,这些被注入智慧与灵性的空间,将与城市一同开启敏捷时代。

 

“唯快不破”

四通八达的高速,风驰电掣的轨交。就像《三体》里的科学家汪淼,上班族的眼前都被“安装”了一个倒数计时投影,他们分秒必争,向往一座高效城市。

6月16日,AgiiPlus Group堂堂加集团在上海举办品牌升级发布会,其中“Agii”取自“Agility”,即敏捷、灵活的意思。被问及为什么将“敏捷”作为品牌升级的关键词,胡京引用了一句古龙的名言:“天下武功,无坚不摧,唯快不破。”

堂堂加在办公领域开疆扩土的时代,刚好也是创业型企业开疆扩土的时代,而“敏捷办公”正是基于快速发展的企业办公全场景需求所产生的一种新模式:它不仅仅局限于办公场景和办公方式,而是涵盖线下物理空间的选址、装修、配套设施,以及运营服务与自主研发的线上核心数字化系统。

为了实现“敏捷”,实现办公场景的科技驱动、办公效率的敏捷提升以及企业服务的快速响应,堂堂加以三大业务条线构成全流程一体化服务体系: “以‘MaxOffice堂堂办公︐提供敏捷化线上办公数字服务;以‘Spacii全办智造︐进行办公存量更新与科技升级服务;以‘Distrii办伴︐负责商办空间科技运营服务管理。快速地寻找空间、快速地制作空间、快速地服务空间。”

“三驾马车”相互协同、环环相扣,最终实现敏捷办公服务链条的完整闭环,从多维度为用户提供敏捷办公一站式解决方案,胡京将其称为“8小时工作时间之内的美团”,即覆盖前端的选址、中端的装修、后端的运营, 形成一个有机的办公生态服务体系。

胡京认为,好的城市更新是由内涵到外延的更新,就像一个人追求面貌之美,应该是内在健康体现在外在,而不是去整容:“城市的内涵是产业,产业的内涵是最短的时间创造最大的价值。”

基于这一内涵,城市更新应不断提升城市功能,创造更适合人工作和生活的城市空间环境,提升可达性、便利性、敏捷性。 

存量办公更新,难题不在于物理空间

 

6月10日,2021澎湃城市更新大会圆桌对话环节,戴德梁行华东区董事总经理黎庆文提到,上海现在楼龄超过20年的办公室大概有100万平方米,它们的租客已经不是工业了,是研发企业和新兴企业,需求是不一样的,这些楼都面临大幅度更新的压力。

胡京选择在堂堂加旗下PRiiME•领展高端办公空间接受采访,空间位于俯瞰太平湖和新天地的领展企业广场,这一地段优越、楼龄尚新的办公楼也通过引进共享办公的方式进行更新,胡京认为,这是因为产业升级在推进,“过去传统的空间是为服务传统企业设计的,而现在,传统企业正在减少,新经济企业占比越来越高,给存量办公更新带来巨大市场。”

被问及存量办公更新的难题,身为建筑学博士的胡京认为第二次工业革命解决了工程技术上的一系列难题,真正的难题在于如何了解客户的需求。他举了一个相对简单但普遍的例子:老龄办公楼的层高普遍为3.2米,加装中央空调吊顶必然导致层高进一步降低,而侧供技术就可以解决这一问题。

“了解客户,是每个商业模式的难点。”他认为,每个专业都存在一个误区,比如建筑学认为建筑是主导,经济学认为经济是主导,而城市更新涉及方方面面,应该引起社会各界的广泛参与,突破建筑师、规划师的桎梏,融入社会学、经济学、信息技术等多角度的专业思考,才是完整的解题思路。

为了跳出桎梏,胡京从专业的设计院转型开发企业,进而又转向办公领域,越来越接近产业,越来越接近客户。“以空间为起点,我们服务的客户是组织(法人团体),而组织要解决的问题是效率问题,敏捷才能提高生产力。”跳脱办公领域津津乐道的“智慧”,堂堂加旗帜鲜明地提出了“敏捷”这一概念。

“这个世界越来越快,各行各业都在敏捷化,地铁被称作捷运系统,外卖限定几十分钟内送到,朋友圈短视频限定在15秒。敏捷是这个时代的特征,也是我们能够抓住的着手点。

从专业跳脱出来的胡京不断用跨界的例子说明堂堂加之所以“敏捷”的原因:放诸通讯领域,传统的共享办公像是诺基亚,而覆盖前端中端后端的堂堂加如同苹果;放诸酒店领域,堂堂加是携程与华住的结合。“拎包入住”这类住宅领域的热词被他引申到办公领域,升华为“拎包入驻”,企业从找办公室到开始工作,传统模式下要3-5个月,而在堂堂加,时间缩短为1-3周。

敏捷的服务模式,为堂堂加吸引到一众新兴企业,2019年,堂堂加用半年时间改造北京上地NEO,成为快手办公地;2020年,堂堂加为今日头条整租定制,打造了中关村天使大厦办公空间。

刚刚上市的怪兽充电也在初创期入驻堂堂加旗下Distrii办伴-长宁携程大楼办公空间,其企业代表张威告诉记者,入驻后企业迅速从70人扩张到400人,堂堂加灵活敏捷的模式刚好满足企业在飞速扩张时的需求。

许多初创企业在堂堂加的空间里完成上市,被问及上市计划,胡京回答:“无论从模式上还是规模上,堂堂加走到今天,上市已经到了水到渠成的阶段,我们已经在做计划,年内就会推进。”

 

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AgiiPlus Group堂堂加集团旗下联合办公品牌Distrii办伴,由世界500强企业前执行副总裁、总建筑师胡京博士创立,新加坡城市发展集团(CDL)、合福资本、君紫资本与华住酒店集团共同注资,多位来自商业地产、互联网、智能科技等领域的高级管理合伙人加盟。

Distrii办伴本着“让办公,更敏捷”的服务理念,自2015年成立开始,不断在商办领域开疆扩土。截止目前,Distrii办伴已在2国(中国、新加坡)、8城(新加坡、上海、北京、杭州、南京、雄安、苏州、合肥)、拥有52+商务社区,运营面积超过48万平方,累计服务近6000家优质企业。